西南证券：万科A（000002）-营收净利逆势增长，经营业务高速发展

万科A(000002)投资要点营收净利逆势增长，财务资金保持稳健。公司转型成效显著，2022H1公司实现营收2069亿元（+23.8%），实现归母净利润122亿元（+10.6%），整体毛利率20.46%（-2.48pp）。财务表现方面，公司融资渠道通畅，1-8月公司新发行信用债194亿元，3年期综合成本3.02%，存量融资的融资成本降至4.08%。截至2022H1公司持有有息负债2802亿元，其中境内负债占比76.8%，境外占比23.2%；经营性净现金流82.9亿元，货币资金1411亿元，2.3倍覆盖一年内到期的有息债务。公司现金短债比为1.5，扣除预收后的资产负债率达68.4%，净负债率35.5%，连续21年低于40%，三道红线长期处于绿档。开发业务销售下滑，聚焦核心城市投资审慎。销售方面，2022H1公司实现销售金额2153亿元（-41.1%），销售面积1291万平方米（-39.3%），在41个重点城市销售额位居前三，其中上海、北京区域销售金额占比分别为36.3%/12.1%；投资方面，2022H1公司拿地趋于谨慎，获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平，项目总地价38