中泰证券：招商蛇口（001979）-融资成本下降，深耕优势加强

招商蛇口(001979)营收稳健增长，毛利率及投资收益拖累利润公司发布2022年半年度报告，上半年实现营业收入575.63亿（YOY+28.9%），实现归母净利润18.87亿（YOY-55.61%）。公司上半年毛利率和归母净利润率分别为18.59%和3.28%，较去年同期下降7.21pct和6.24pct。基于良好的费用管控，公司三费费用率为6.86%，较去年同期下降0.19pct。公司竣工交付并结转的面积同比增长，带动营收增长。归母净利润下滑主要受以下因素影响：（1）市场景气度下行，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）对符合条件商户减免租金3.7亿。（3）公司转让子公司产生投资收益同比减少。去年同期，蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。销售优于行业，积极补充土储加强深耕优势上半年，公司累计实现签约销售面积487.51万㎡（YOY-36.71%），实现签约销售金额1188.27亿（YOY-32.86%），销售均价24374元/㎡（YoY+6.08%）。据克而瑞统计，上半年百强房企全口径销售额同比下降51%，公司表现优于行业。此外，公司在14个城市进入当地