光大证券：万科A（000002）-2021年度业绩点评：减值充分利润率逐步修复，多元赛道提升长期估值

万科A(000002)事件：公司发布2021年度业绩，营业收入yoy+8%，归母净利润yoy-46%2021年，公司实现营业收入4528亿元（人民币，下同）yoy+8.0%；归母净利润225亿元yoy-45.7%；期末在手现金1494亿元yoy-23.5%。点评：资产减值计提充分，地产开发毛利率逐步修复，多元赛道提升长期估值1、资产减值计提充分，利润率逐步修复：2021年，公司实现营业收入4528亿元yoy+8.0%；实现归母净利润225亿元yoy-45.7%。利润下滑幅度与营收增长出现较大偏离的原因包括：1）本年度结算结构中低毛利率项目较多，整体结算毛利率为21.8%，同比下降7.4pct；其中，房地产开发及资产经营板块毛利率21.7%，同比下滑10.8pct；2）2021年房地产行业整体超预期波动，全行业盈利水平下降，导致合联营项目毛利率下滑，投资收益同比减少69亿元；3）出于财务审慎原则，公司对2021年末资产进行全面减值测试，计提了约35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元，其他资产减值4.1亿元）；4）展望后续，公司提升管理集中度，优化资源投放，存货减值充分计提利于后续