浙商证券：新城控股2021年报点评报告：进入绿档财务更趋稳健，双轮驱动下后地产时代迎来优化机会

新城控股(601155)营收稳中有升，归母净利润同比-17.4%，商业支撑整体毛利率：21年公司实现营收1682.3亿元，同比+15.6%，实现归母净利润126.0亿元，同比-17.4%，归母净利润率为7.5%，较20年下降3.0pct，基本每股收益5.59元/股，同比-17.67%。分项收入来看：1）房地产开发销售实现营收1581.2亿元，同比+14.9%；2）物业出租及管理实现营收79.7亿元，同比+46.6%。我们认为，公司归母净利润下滑的主要原因：1）公司按谨慎原则计提资产减值损失53.0亿元，同比+202%；2）公司对联合营企业投资收益从20年28.9亿元下降至21年20.7亿元，同比-28%；3）由于历史高价地结转叠加限价政策影响，公司21年毛利率20.4%，较20年下降3.1pct。毛利分项来看，房地产开发销售21年毛利率17.7%，同比下降4.1pct，而物业出租及管理毛利率72.6%，同比上升1.9pct。公司商业运营毛利率显著高于房地产开发销售，且呈现上升趋势。全年销售小幅下滑，拿地趋于谨慎，土储货值较为充足：21年公司实现合同销售金额2337.8亿元，同比-6.8