国金证券：万科A（000002）-受困行业下行，业绩不及预期

万科A(000002)事件2022年3月30日，万科A发布2021年年度报告。2021年实现营业收入4528.0亿元，同比+8.0%；归母净利润225.2亿元，同比-45.7%；年度分红112.8亿元，分红比例50%，每10股派送9.70元现金股息。点评受行业下行影响，经营业绩低于预期。公司2021年营业收入略低于我们预期2.1%，归母净利润低于我们预期47.7%，主要因为：①明显受2021年房地产行业下行影响，公司结转毛利率大幅下滑，从2020年29.25%下降7.43pct至21.82%；②公司投资收益回落，2021年投资收益66.14亿元，较2020年减少68.98亿元，主要为联合营项目毛利率降低所致；③公司出于谨慎原则，计提资产&信用减值损失合计37.94亿元，较2020年增加减值损失15.89亿元。公司自2021年四季度起拿地较少，拿地利润空间改善有限，预计在行业洗牌出清结束前，毛利率将维持现有水平。地产主业销售下滑，物业服务表现亮眼。公司2021年销售金额6278亿元，排名行业第2，同比-11%；投资量入为出，权益拿地金额1402亿元，同比+1.4%；截至2021年底，拥有