浙商证券：招商蛇口2021年报点评报告：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力

招商蛇口(001979)事件：2022年3月21日公司发布业绩公告。投资要点营收稳定增长，计提减值压力逐步出清：2021年公司实现营收1,606.43亿元，同比+23.9%，实现归母净利润103.72亿元，同比-15.4%，基本每股收益1.16元，同比-20.55%。分项收入来看，社区开发与运营实现营收1279亿元，同比+26.3%，园区开发与运营营收325亿元，同比+15.2%，邮轮产业建设与运营营收2亿元，同比+49.5%。公司归母净利润下滑的主要原因为：（1）历史高价地结转，叠加限价政策影响，结转毛利率同比下降3.2pct至25.5%（2）公司对存货、投资性物业、长期股权投资审慎计提减值准备合计43.7亿元；（3）投资收益减少：公司对利润结构进行主动调整，转让子公司产生的投资收益同比减少24.5亿元。销售稳步提升，持续深耕核心城市：2021年公司累计实现签约销售面积1464.5万平，同比+17.8%，签约销售金额3268.3亿元，同比+17.7%，在21H2市场降温情况下依然实现两位数增长。公司持续深耕核心城市，深圳、上海、苏州、南京等7个核心城市销售规模位居当地前三，16个城市