华安证券：万科A（000002）-千岩万转路未不定，大道当然再显峥嵘

万科A(000002)主要观点：行业“变”中切换模式，公司“不变”彰显格局中央继续坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调，在行业增速预期放缓大前提下，政策调控方式进入“高频微调”常态期，重点在土地和金融两个工具上发力，并逐步向长效机制过渡：a）“两集中”土拍新政熨平地产传统周期以达“三稳”预期；b）“三条红线”相当于对房企负债进行全方位审查，压制公司风险，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下，可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，“以不变应万变”。在自身拿地、销售、业务布局等方面更加“自有”，同时也避免疲于应对“政策补丁”而频繁改变经营策略，保持战略定力方可抓住新机遇，凝心聚力行稳致远。主营业务稳居第一梯队，“软实力”接棒“硬实力”延续领跑行业在“三条红线”和“两集中”政策推出后基本消灭了弯道超车的“黑马”现象，马太效应凸显。a）土储端：2020年，公司新增总建面3366.5万方，权益比约61%。其中，86.6%投资额位于重点城市群，在建及规划项目可保障未来2~3年销售；提前布局TOD+城市更新，拓展土地获取渠道，做到“手里有粮，心中不慌”，可从容应对“两集