国盛证券：房地产开发：地产大变局系列二 ：历史复苏路径复盘，政策放松走向何方？

销售增速底部回升时间领先拿地和开工，2020 年后基本同步。在 2008 年至今的三轮房地产周期中（2008 年-2012 年、2012 年-2015 年和 2015 年至今），销售价格增速从底部回升时间滞后于销售面积增速 2-4 个月，土地购置增速底部回升滞后于销售面积增速 1-3 个季度，新开工面积增速底部回升滞后于销售面积增速约 2 个季度。2020 年往后，房地价差异缩窄迫使房企走向高周转，销售面积、土地购置、新开工增速基本趋同。当前库存约占历史高点九分位，2022 年前不会因销售回暖导致供给不足。当前库存处于历史高位，且城市之间差异较大，截止 2022 年 2 月，全国 70 城新建商品住宅库存 4.9 亿方，约为近十年库存最高点（2015M1）的 91%。其中一二三线城市库存分别为 0.36/2.97/1.62 亿方，分别相当于历史高点的81%/82.7%/110.7%。假设 2022 年住宅成交建面增速-10%~-30%，2022 年上半年宅地成交建面增速-20%~-40%，测算得到 2022 年末库存对应范围为5.21~6.73 亿方，对应历史库存最高点的 95.8%~