东吴证券：保利发展（600048）-2022年年报点评：经营稳健市占率提升，投拓积极未来业绩可期

保利发展(600048)投资要点事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收2811.1亿元，同比下降1.4%；归母净利润183.5亿元，同比下降33.0%，业绩符合我们预期。营收相对稳定，多因素导致业绩承压。2022年公司营收同比下降1.4%而归母净利润同比下降33.0%的主要原因：（1）前期低利润项目成为结转主力，导致2022年毛利率同比下降4.8pct至22.0%；（2）2022年实现投资收益42.0亿元，同比下降32.4%；（3）公司计提资产减值损失11.6亿元；（4）少数股东损益占净利润比重由2021年的26.4%提升至32.1%。公司加强费用管控，管理费用率为1.7%同比降低0.2pct。截至2022年末，公司合同负债4120.2亿元，覆盖2022年营收1.5倍，为未来业绩释放奠定基础。销售聚焦核心城市，市占率稳步提升。公司2022年实现销售金额4573.0亿元，同比下降14.5%，下降幅度远小于行业整体降幅；销售均价16642元/平方米，同比增长3.7%。公司全年销售排名全国第2，市场占有率3.4%连续7年提升。公司聚焦核心城市，深耕效果显著。公司重点布局的38城销售