天风证券：房地产代建行业深度研究（一）：轻资产高毛利，助力地产轻重分离

房地产市场化促进代建发展，行业整体空间大房地产代建是房地产项目所有人将房地产开发项目的全部或部分设计、开发、建造、管理或其他职能委托给具有房地产开发能力并且擅长开发的代建公司。随着房地产行业市场化，代建行业逐渐向广义的服务管理转型。在房地产市场化改制后，商业代建逐渐成型，房企为缓解成本压力逐步承建政府代建项目。根据中指院报告，2020年全国房地产代建行业新签约项目建筑面积8060万平方米，2010年至2020年行业建筑面积的CAGR为24.4%。2019年代建行业总收入为91亿元，2015-2019年收入CAGR为34.9%，CR5收入占比达到55.3%，竞争格局良好。轻资产运营，穿越周期盈利能力强代建具有如下三个特点。1）轻资产运营：提供咨询服务，管理项目开发并收取管理费用，主要成本项为人工成本。2）受周期影响小：在房地产下行周期时，现金流量和市场去化率较低，中小房企可以通过代建保证利润率并提升去化率，缩短投资周期；在房地产上行周期时，开发公司有望提升出货速度，房地产建造需求大。3）盈利能力强：代建可以充分发挥轻资产模式及品牌授权的优势，标准化产品和运营有助于代建公司提升行业地位，树