天风证券：房地产开发：人口数据深度分析：家庭观巨变对房地产趋势的影响

2021年5月11日，国家统计局发布《第七次人口普查公报》，全国总人口达到14.12亿，城镇化率63.9%，劳动人口占比降至68.5%，老龄人口占比提升至13.5%，户均人口降至2.6。总人口增速下降——主要是婚姻观和生育观的改变，同时也意味着房地产的增量空间将逐步见顶：1）年均增速0.53%延续了1970年以来的下降，增速不但低于发展中国家还低于发达国家：2020年的14.1亿相比2010年的13.4亿增长5.38%，年均增长0.53%；这一增速不仅低于印度、印尼、越南、巴西等发展中国家，还低于加拿大1.11%、英国0.71%、美国的0.68%等发达国家，人口形势严峻。2）离婚率升至2.9%、出生率降至12‰、婚姻观和生育观发生巨大变化：中国有两轮生育高峰，一轮是1963-1973年，年均出生2720万人，其后是1982-1992年，年均出生2284万人，近年随着婚姻观和生育观的改变，离婚率提升至2.9%、出生率下降至12‰，新增人口增速持续下行，新增人口的持续下行也意味着房地产增量开发逐步见顶。城镇化加速提升——对标国际有11年空间，人口流入的都市圈化及圈内二线城市房产机会大：1）