东吴证券：物管行业2022年报综述：“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启

投资要点回归服务本源：基础物管业务收入占比提升，外拓能力将成发展胜负手。疫情之下，央国企及大型企业营收增速仍保持稳定。基础物管业务的营收及毛利润占比皆出现较大程度提升。同时各公司在管面积增速出现不同程度降低。行业合约在管比持续下滑，但大型企业仍保留较好增长潜力。第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标，对关联方依赖逐步减弱。2022年样本公司新增在管面积中第三方占比达50.4%。利润率两大关键字：“回归”行业实际水平，央国企与民企之间“分化”。疫情之下，2022年行业综合毛利率同比下降4.1pct至21.2%，民企下滑幅度较国企更大。细分至各业务：（1）基础物管毛利率同比微降2.2pct至18.1%，民企降幅相对央国企较大但绝对值仍有优势；（2）非业主增值业务毛利率同比大幅下降9.7pct至22.2%，民企大幅下降而央国企保持平稳；（3）疫情期间社区增值业务难以开展，毛利率同比下降5.0pct至35.0%，预计随着疫情得到控制经济复苏毛利率将企稳回升。应收账款及商誉的减值、无形资产摊销拖累业绩表现，行业回归现金流业务本质。由于前期高溢价收并购以及关联方出险等因素，多家民企大幅计提应收账