国金证券：地产专题分析报告：楼市何时筑底？-260826

今年“小阳春”结束后，楼市并未复刻去年同期加速下跌的走势，反而出现了量、价的双重改善。但6月中旬以来，随着宏观经济的转弱，楼市再度承压。一是供给侧，二手房挂牌量由此前的整体去化转向结构分化。二是需求侧，二手房成交量仍保持同比增长，但涨幅边际收窄。三是价格上，二手房挂牌价和成交价再度转弱。 事实上，过去两个月楼市数据的走弱，是宏观经济转弱、淡季效应和金融市场波动三重因素共同作用的结果。三者在6、7月集中出现，对尚且处于自然筑底阶段的房地产市场进行了一场“压力测试”。 第一个因素是宏观经济增长动能放缓。今年房价月环比跌幅显著小于去年，展现出“韧性”的一面，但其拐点仍与月度经济走势整体趋同。由于二季度并未打破经济和政策力度边际转弱的规律，房地产市场也随之调整。 第二个因素是淡季效应。进入6月成交淡季以后，随着“笋盘”在此前的成交放量基本去化，叠加天气扰动和学区交易窗口结束，成交开始向淡季中枢回归。 第三个因素是金融市场波动。金融价值本质是房价“弹性”的来源，当市场信心改善时，金融价值的修复将推动改善型住宅率先反弹；当风险偏好回落时，改善型住宅的金融价值往往被压缩，成为价格波动的主要来源。7月