国海证券：房地产研究：当前房地产如何破局？

2023年开年，市场短暂出现小阳春，主要原因是疫情期间积压需求释放，但市场回暖基础弱，4、5月商品房销售降温明显。复苏势头未能持续，引发市场担忧，这是趋势性的下降还是季节性回调？供应端总量收缩、结构错配，需求端预期下行、购买受限，该如何破局？我们认为，破局要以有效供给为基础，以供给主体的稳健运营为支持，以释放需求提升预期为抓手，多主体发力，对目前市场面临的问题逐个击破。供应端收缩，结构性问题突出土地供应总量下降，导致新房供应承压。供应主体中，众多房企陷入流动性危机，导致部分土地无法开发；而地方国资平台公司，供应节奏缓慢。土地供应结构错配，也导致库存去化难，区位、品质难以满足当前购房需求。量：有效供应不足新房供应量下滑明显。2023年1-5月，重点30城商品房供应量比2021年同期下降42%，比近五年平均供应量低25%。供求比从2020年1-5月至2023年同期，由1.06跌至0.77。4月后，推盘下滑明显，供应乏力。4月、5月重点30城市中超七成的城市新推盘面积环比降低。市场可推售新盘减少，在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。新房供应不足，源于2022年全国土地供应量下滑。2022年全国住