国信证券：数据背后的地产行业图景：关注非热门城市的新房供需新格局

核心观点 楼市持续筑底，高基数下同比承压。今年下半年以来，销售量价明显回落，叠加上年高基数影响，四季度地产销售同比压力明显增大。2025年1-10月，全国商品房销售额同比-9.6%，销售面积同比-6.8%。10月单月，商品房销售额同比-24%，降幅较9月扩大了13pct；商品房销售面积同比-19%，降幅较9月扩大了8pct。从样本城市高频数据看，11月单月，30城新建商品房成交面积同比-33%，降幅较10月扩大了9pct；18城二手住宅成交套数同比-26%，降幅较10月扩大了2pct。库存压力居高难下，开发投资加速下跌，土拍热度冲高回落。百强销售较弱但拿地修复，头部国央企继续发力。 非热门城市人口流出，但本地居民改善置业需求仍在。2024年末，全国一线二线、三四线城市的常住人口占比分别为6%、21%、73%，较2010年末分别变动+1、+4、-5pct。一二线楼市仍有新流入人口补充刚需购买力，三四线楼市则以本地居民的改善置业需求为主，刚需客群流失对二手房市场的影响高于新房。三四线城市在全国新房销售额中的占比2015年为53%，2017年提升至66%，随着2019年以来棚改开工量下行、2