国金证券：地产专题分析报告：楼市止跌回稳的前奏-260129

2026年开年以来，房地产市场在“量”“价”两个方面出现了积极变化，第一个变化是重点城市二手房成交持续放量， 第二个变化是二手房成交价结束了2025年6月以来的加速下跌。 房地产市场积极变化的背后，既有短期因素的影响，也离不开长期因素的支撑。 从短期因素看，二手房成交放量的主要原因是新房和二手房需求的“跷跷板”，年初以来房价跌幅的收窄主要是受季节性因素的影响。 与以往几轮市场阶段性回暖相比，年初以来房地产市场的改善有几个不同之处值得关注：一是本轮房价跌幅放缓的背后，并未出现地产优化政策的身影，反而由市场自发的力量推动。二是过去几轮房价跌幅的收窄往往伴随着二手房挂牌量的上升，但年初以来核心城市二手房挂牌量不升反降。 从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市的房地产市场接近估值底部，叠加核心城市住房总需求已于2025年企稳，这意味着楼市已初步具备止跌回稳的条件，这也是年初以来房地产市场的改善与以往几轮不同的核心原因。 往前看，核心城市总需求企稳，租金回报率、房价收入比等长期因素接近估值底部，共同决定了年内房地产市场止跌回稳的方向，而止跌回稳的节奏将取决于租金价格和二