东吴证券：物管行业2023年中报综述：经营回归本源，发展质重于量

投资要点趋势一：业绩分化，盈利恢复，现金流好转。（1）行业营收增速放缓，业绩分化：2023H1物管行业营收同比增速为8.9%，较2022年下降10.9pct。央国企2023H1归母净利润同比增速为28.4%，保持稳健增长态势；而民企上半年增速为-10.3%，主要是由关联方业务收入大幅下降以及计提减值损失导致。（2）毛利率止住下滑趋势，下半年有望企稳回升，国企民企差距持续缩小。2023H1行业综合毛利率为21.7%，较2022年的21.2%提升0.5pct，行业盈利能力已经止跌企稳；民企上半年综合毛利率为21.8%，央国企为21.6%，两者差距持续缩小。（3）行业回归现金流业务逻辑，经营性现金流大幅好转。在已经披露现金流量表的10家样本物业公司中，7家2023H1经营性现金流同比有所改善；样本公司在手现金保持充裕，民企资金重回增长轨道，2023年派息率有望维持高位。趋势二：慢即是快，质重于量。行业“跑马圈地”的粗放增长时代已经过去，当前物业公司在扩张方面更加注重质量而非数量：（1）合约面积增速放缓，重视区域密度，聚焦高能级城市：2023H1物管行业整体合约面积同比增速为3.0%，较202