开源证券：房地产行业点评报告：上海限购放宽、公积金提额，力促“小阳春”回稳

事件：上海调减住房限购、优化住房公积金贷款 2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，包括进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税等政策，自2026年2月26日起施行。 非沪籍外环内购房调整，市场成交稳中向好 本次政策主要聚焦非沪籍居民家庭限购调整，外环内限购社保/个税年限由3年改为1年，释放新市民的刚需购房需求；同时对于社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，多给予一张购房资格，与沪籍家庭保持一致，能够释放外环内改善需求。本次政策新增持居住证满5年的家庭可以购买1套住房，一方面针对城市基础建设未缴纳社保的的群体，支撑长期在上海工作、生活的服务型人员置业；另一方面解决了社保断缴的问题。2026年以来，上海楼市已呈现边际回暖趋势，1月新房和二手房成交套数同比分别+35.8%、+24.2%，二手房已连续三月成交超2.2万套，主要由于（1）马年春节较晚，部分学区房需求提前释放；（2）上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹。2月截至24日，上海新房和二手房成交套数分别为5507、8736套（2025