东吴证券：海外房地产研究系列之一：三重β框架，AI重估印尼

投资要点 研究结论：印尼房地产仍具备中长期扩容基础，但短期并非单一降息交易。印尼房地产仍具备中长期扩容基础，但短期并非单一降息交易。年轻人口与家庭形成、较快城镇化进程和低住房金融渗透率构成结构性需求支撑；2026年BI政策转向稳汇率后，短期金融条件由宽松转向中性偏紧，行业需求兑现更依赖按揭渗透率提升、可负担住宅供给和制度执行。我们认为，印尼地产未来的主要机会更可能体现为销量扩容、住房金融深化及都市圈/产业走廊的区域alpha，而非全国房价普涨。 人口β：印尼仍是东盟最具规模优势的年轻人口市场。2025年印尼人口约2.85亿，全球第四；25-34岁核心置业人群约4640万，中位年龄约30岁，仍处人口红利阶段。相比人口总量，家庭户扩张、户均人数下降以及青年向都市圈迁移更直接推动住房需求，未来5-10年首次置业、婚育成家和改善换房仍构成住宅需求核心来源。 城镇化β：仍处加速后半程，多极都市圈孕育区域alpha。2025年印尼城镇化率约59.4%，距离70%经验阈值仍有约10.6pct空间，尚未进入存量竞争阶段。房地产机会将从雅加达向泗水、万隆、棉兰等都市圈扩散，核心驱动并非全国房价上涨，而是