开源证券：房地产行业2023年度投资策略：供需双降下供给侧改革出清，阵痛后迎接城镇化下一阶段

1.需求侧看，改善需求能否激发将成为核心变量2019-2021年，我们估算出商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套，同时估算同期城镇家庭户新增683、569、434万户，二者之间的差异是改善型需求的体现。从未来需求角度看，改善性需求持续性存疑，且当前政策支持力度相对较小。未来改善性需求才是政策需要发力的重点。2.韩国案例：他山之石，需求与价格走势背离韩国至2020年房地产市场已经进入供需均衡状态，套户比1.05。从需求端看，2020年以来人口已经进入负增长状态、结婚对数和生育率创新低，但2017年至2022年8月，韩国全国房价涨幅37%，首尔房价涨幅87%。韩国是一个典型的房地产价格和真实需求脱钩案例，值得我们深思。3.城镇化率之上，结构变化将更为剧烈截至2020年，除了西藏省城镇化率仅为35.7%以外，全国其他30个省级行政区（不含中国台湾、中国香港、中国澳门）的城镇化率均突破了50%，其中更是有21个省市突破了60%。各省城市化发展水平相对均衡，离散程度显著小于2010年的美国与2015年的日本。随着人口红利的消失与人口老龄化提速，作为经济活动的主要载体，城市的经济