开源证券：房地产行业投资策略：供需双降下供给侧改革出清，阵痛后迎接城镇化下一阶段

需求侧看，改善需求能否激发将成为核心变量2019-2021年，我们估算出商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套，同时估算同期城镇家庭户新增683、685、434万户，二者之间的差异是改善型需求的体现。我们认为改善型需求目前已经成为住房需求的主力。而当前制约居民释放改善性需求的主要症结在于购房意愿相对较低、购房能力有所不足。未来我们也期待政策上能够对居民端有所支持，提升居民的购房意愿和能力，从而帮助居民更好的释放改善型需求。韩国案例：他山之石，需求与价格走势背离韩国是一个城镇化率较高的发达国家，过往10年，韩国城镇化率都在81%到82%之间波动。韩国存量住宅规模自2005年来缓慢提升，套户比维持相对稳定。从需求端看，人口自然增加数于2020年开始转负、结婚对数和生育率创新低，但2017年至2022年8月，韩国全国房价涨幅37%，首尔房价涨幅87%。韩国是一个典型的房地产价格和真实需求脱钩案例，值得我们深思。城镇化率之上，结构变化将更为剧烈截至2020年，除了西藏省城镇化率仅为35.7%以外，全国其他30个省级行政区（不含中国台湾、中国香港、中国澳门）的城镇化率均突破了50