东海证券：银行行业周报：住房贷款利率政策调整后的形势跟踪

随着5Y-LPR下降与首套住房贷款利率下限放松，2022Q2-Q3新发放住房贷款加权平均利率短期内由5.63%降至4.34%，较5Y-LPR的加点由Q1的近90bp下降至Q3的4bp。随着满足利率下限放松条件的城市范围进一步扩大，Q4住房贷款加权平均利率水平仍可能在Q3基础上进一步下降。从房价表现来看，70大中城新房价格指数已较2020年末下降0.46%，其中，三线城市已经较2020年12月下降3%。这种情况下，客户会觉得“当时房贷利率定高了”与“当时房子买贵了”，可能会产生提前还款的动机。2021-2022Q1，利率和房价处在高位，这一时期二三线城市购房者可能具有一定的提前还款意愿。2021-2022Q1，银行业新增住房贷款规模约3.7万亿元。若这部分贷款全部申请提前还款（特别注意的是，现实中，大多数购房者可能并没有提前还款的意愿，即使有可能受制于个人财务能力无力提前偿还，或只是部分提前偿还，这会让提前还款对银行业绩的实际影响远远小于测算结果），银行随后将腾挪额度按照当前结构投向各类贷款，对应利息损失约278亿元，占银行业2021年度净利润的比重为1.3%；若按照当前资产结构投向各类