民生证券：保利发展（600048）-公司点评：优化资本结构，蓄力23年土地拓展

保利发展(600048)2022年12月30日公司公告，2023年度非公开发行A股股票预案。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过125亿元，用于置换广州保利领秀海、西安保利天汇及大连保利城等15个项目先行投入的资金，项目测算的销售净利率最低为广州保利锦上6.73%，最高为广州保利和悦滨江10.01%，销售净利率处于较高水平。我们认为125亿元的资金补充至项目公司，能有效增加项目公司现金的流动性，减少项目公司的资金成本，加快项目的开工节奏。股权融资工具的使用，将有效优化公司资本结构。我们认为“第三支箭”政策鼓励房地产开发商，充分利用股权融资工具，适时优化资本负债结构，助力“保交楼”政策的落地，作为央企龙头保利发展若能定增成功，也将为民营企业使用股权融资工具起到示范作用，更多优质民营企业或将陆续定增。募集资金置换的现金流，或将用于2023年优质土地的拓展。2022年保利发展权益拿地金额为734亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536万㎡，同比下降65.7%。2023年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023年加大土地获取的力