东方证券：万科A（000002）-2021年全年业绩点评：行业波动冲击损益表，信用完好、不动产经营向好

万科A(000002)核心观点近日，万科披露2021年业绩情况，实现营收4,528.0亿元，同比增长8.0%，归母净利润225.2亿元，同比降低45.7%。当期市场压力传导至结算导致业绩大幅下降。开发业务毛利率（不含土增税）下降6.2pct至17.8%；投资收益同比下降51.1%；计提资产减值35.3亿元均是业绩下降的主要原因。究其内在原因，除原本进入结算序列的货值毛利率本身偏低以外，因2021年市场快速下行，造成现房或准现房低价套现带来直接的当期损失，同时导致的存货跌价等因素扩大了业绩降幅。此外，成本法核算带来80.6亿元的折旧摊销同样影响报表利润。报告期末，万科总资产/负债规模达1.94/1.55万亿元，损益表在行业波动中难免受到冲击，但万科健康的资产负债表仍支持我们长期看好其基本面。多元业务持续提效，看好经营型不动产价值释放。万物云2021年实现营收240.4亿元，同比增长32.1%。截至目前，分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。经营型业务方面，商业/长租公寓/物流地产分别实现全口径营收76.2/28.9/31.6亿元，同比增长20.6%/13.9%/68.9%，经营表现稳步