中银证券：保利发展（600048）-央企龙头具备穿越周期的战略定力，多重优势奠定未来发展基石

保利发展(600048)公司核心亮点央企龙头具备穿越周期的战略定力。06年公司上市初销售规模仅84亿，20年达5028亿元，实现14年60倍跨越式增长，年复合增速34%；市占率从0.4%增至2.9%，规模始终位于行业前五，央企第一。我们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看，公司自成立以来，始终契合国家发展方向，把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面，坚实以刚需和改善性住宅为主，解决住房需求；另一方面，始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化，没有进行盲目战略转型，保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同，公司在推进市场化机制方面是央企中的领先者，股权激励及跟投机制充分；新管理层上任后积极增持，体现持续推动公司发展的决心。坚守地产主业，坚持“中心城市+城市群”深耕战略。公司21年实现销售额5349亿元，同比+6.4%，销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市，销售均价相对较高，21年16049元/平，同比增长8.8%。21H1公司一二线城市销售贡献为67.6%，广州超260亿，佛山超200亿，上海、北京、东莞超100亿，战略聚焦的