东方证券：万科A（000002）-2021年半年报点评：业绩负增长，毛利率持续承压

万科A(000002)事件公司公告2021年半年报，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。核心观点结算毛利率下滑叠加结算收入增速放缓，导致业绩负增长。公司21H1房地产开发及相关资产经营业务毛利率（扣除营业税金及附加）为18.0%，比去年同期下降5.6pcts。Q2毛利率（扣除营业税金及附加）为19.5%，环比上升3.5pcts。毛利率下滑，叠加结算收入增长放缓，使得净利润出现负增长。结算收入增速放缓很大程度上与公司过去几年将资源投放到持有型不动产的战略相关，导致整体合同销售额增速放缓。我们预计21年毛利率不会低于Q1水平；考虑到20年销售毛利率较19年仍有小幅下滑，预计22年毛利率仍有下行压力（结算通常滞后于销售两年），但不会明显低于21年。资债指标稳健。截至21H1，公司剔预资产负债率69.7%，净负债率20.2%，扣除受限资金的现金短债比1.67，符合绿档标准。融资环境恶化，房企信用利差扩张背景下，公司稳健的经营风格将有利于市占率缓慢提升。战略调整，看好商业资产经营质量改善，隐性价值显性化。商业不动产投