西南证券：万科A（000002）-开发经营并行发展，持续挖掘管理红利

万科A(000002)经营业绩稳健提升，财务状况健康发展]。2020年公司实现营收4191.1亿元（+13.9%），实现归母净利润415.2亿元（+6.8%）。公司负债结构健康，2020年现金短债比为1.8，净负债率18.1%，仅扣除预收后的资产负债率达70.4%略超红线，预计明年将全部转绿。公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队。2020年公司的毛利率由于结算项目结构原因，下降4.6pp至22.7%，预计未来随着项目地货比的降低，未来有望触底。开发业务：销售践行城市深耕，探寻TOD&城市更新业务蓝海。2020年公司住宅销售金额实现7041亿元（+11.6%），公司践行城市深耕战略，在43个城市销售额位居前三，销售均价保持平稳。2020年公司新增土储建面3367万方，楼面价6710元/平，公司地价保持平稳且聚焦核心城市，重点城市群项目建面占比达86.6%，公司土储保持合理，可供开发2-3年。公司重点突破TOD和城市更新业务，TOD方面，公司已跑通“TOD四类开发模式”，持续提升综合开发和运营能力；城市更新方面，公司坚持改造经营并重，推动项目焕发活力。物业业务：耕耘三大空间赛