西南证券：万科A（000002）-住宅开发探寻蓝海领域，物业管理打造赋能平台

万科A(000002)公司作为龙头房企，开发业务践行城市深耕战略，拿地聚焦核心城市圈，未来在TOD&城市更新领域或将有所突破；物管业务在社区&商企&城市空间上形成三驾马车格局，并着力打造科技服务赋能平台；多元化业务在物流、商业等领域均进入行业前列，公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。逐浪行业三十余载，打造时代的企业。公司2020Q1-3营收同比增长8%至2415亿元，归母净利润同比增长9%至199亿元。公司负债结构健康，2020H1现金短债比为2.0，净负债率27%，仅扣除预收后的资产负债率达75.5%略超红线；公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队；2020H1公司毛利率微降至31.8%，随着地货比的降低，未来有望企稳。开发业务稳健发展，践行城市深耕战略挖掘管理红利，TOD&城市更新成为新突破口。1）住宅销售：公司2020年销售额达7042亿元，公司单城销售额达90亿元，大幅超过其他房企，城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利；2）土地资源：公司拿地聚焦核心城市圈，一二线城市投资额占比达80%，2020年新增土地楼面价为6838元/平，拿地策略趋于稳健；3）TOD和城市更新：