开源证券：房地产行业点评报告：过往可鉴，存量房贷降息翘首而望

回顾过往：两轮存量按揭利率下调恰逢其时 我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。两轮下调的背景有所不同，前者在2008年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大内需、改善民生”；后者发生在地产行业波澜的2023年，居民部门出现了一些提前还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。 效果复盘：有效缓解提前还贷、持续提升居民消费 从下调力度看，2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍，同时放开了转按揭。以当时的按揭贷款利率7.47%（此处取5年以上中长期贷款利率）计算，此次调整力度为112BPs。2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点。从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。从政策效果看，2023年8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果较好，主要体现在两方面：（1）有效缓解提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。 展望未来：如何看待存量住房贷款降息 如何展望存量住房贷款降息，我们认为需要重点关注两方面，即覆