东吴证券：房地产行业深度报告：日本房地产泡沫破裂启示录：加大政策放松力度，助力市场回归良性发展

投资要点表现：日本房地产从繁荣到泡沫破裂，陷入“失去的三十年”：（1）泡沫产生、地价飞涨（1985-1990年）：土地政策、货币政策、金融管制宽松等导致大量资金流向土地市场。土地所有者捂盘惜售，助涨土地价格，货币政策和金融管制宽松导致市场流动性宽裕，银行过度信贷与企业投机等催生泡沫；（2）泡沫破裂，股市、楼市先后崩溃：政策收紧是直接原因，城镇化进入尾声、人口周期拐点等基本面因素是根本原因，收紧的货币金融政策，导致企业融资链条断裂，刚硬的土地税收压垮市场。（3）影响：长期资产负债表衰退，市场陷入“失去的三十年”：经济长期低迷，资产缩水，企业疲于修复资产负债，大幅度收缩投资开发等。应对：救市政策出台滞后，效果不佳：（1）金融监管制度：大藏省话语权过高，央行缺乏独立性、政策出台不及时：大藏省大权在握，缺少透明度，在泡沫破裂后低估不良资产问题，且货币紧缩政策出台不及时；（2）货币财政政策：货币、财政政策大开大合，政策配合度不高：货币政策刹车过急，主动刺破泡沫，导致股市与房地产没有缓冲迅速下行，泡沫破裂后，日本央行货币政策转向缓慢，使得后续宽松政策大打折扣，财政与货币政策疏于配合；（3）税收制度