光大证券：房地产：海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告：乘REITs之风，展租赁宏业

我国公募REITs正式起航：现阶段，我国政府部门杠杆率、实体经济部门杠杆率均达历史高点，公募REITs的推出将成为刺激市场、盘活存量资产、化解地方债务存量风险的有效催化剂。当前，我国首批9支基础设施公募REITs已落地，受流通盘较小影响，其二级市场价格总体运行平稳且日均换手率较低。公募REITs试点范围扩大至保障性租赁住房，前期租赁企业资产证券化产品已积累宝贵经验：2021年中央针对保障性租赁住房建设力度加大，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。7月，“958号文”将公募REITs试点范围拓展至保障性租赁住房等基础设施领域，同时非试点范围删除“公寓、住宅”表述。目前我国暂未发行租赁住房公募REITs，租赁物业主要通过租金收益权ABS、CMBS和类REITs三种证券化模式融资。自2012年以来，我国已成功发行数十只租赁物业资产证券化产品，后续公募REITs试点范围的放开或有助于租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。海外典型租赁公寓REITs产品介绍：从海外发达经验来看：1.公寓类公募REITs是一种低风险的稳定投资产品，近年来股息率位于4%上下且波