东吴证券：房地产行业点评报告：上海跟进楼市政策，放松外环外限购

投资要点事件：2024年1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。外环外限购政策放松，满足社保要求的单身非沪籍人士可购买1套住房。本次《通知》明确：自1月31日起，在本市连续缴纳社保/个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（调整前需要结婚）。本次放松后，当前非上海户籍单身人士，缴纳5年社保/个税，即可在上海外环外（崇明区除外）购买一套住房；如果是满足一定条件的人才，则仅需缴纳3年社保/个税，即可在金山区、青浦区、奉贤区购买1套住房。上海新房销售分化趋势日益显著，本次限购放松有望提振外环外购房需求。根据上海市房屋管理局的销售数据，2023全年上海住宅商品房的销售面积为1445万方，月均120万方。截至2024年1月28日，上海1月住宅商品房销售面积为75万方，同比下降39%，外环外销售景气度下行较为严重。根据中指数据，2023年全市住宅及综合用地出让按面积算有77%位于外环外，按数量算有74%位于外环外。供给较多叠加需求较弱，导致外环外新房销售承压。我们认为本次放松外环外限购政策，有望释放一批有意向