西南证券：房地产行业周报：物业发展空间广阔，五大方向分化发展

投资要点主要物企合约/在管面积平均值达到1.6，未来增长空间较为充裕。行业内大小物企的合约面积/在管面积整体处于1.3-2.5之间，平均值达1.6，保利物业、碧桂园服务等头部企业并未因在管面积遥遥领先而增长乏力，其相对目前的管理规模仍有较十分可观的发展空间，且目前物业行业集中度仍处于加速提升阶段，行业未来成长可期。头部物企领先明显，但营收及利润规模并非市值大小的绝对成因。2020年营收超百亿的物企有碧桂园服务、恒大物业、绿城服务及雅生活服务4家，其中碧桂园服务营收达到157亿元，相比腰部物企规模领先巨大，龙头地位叠加宽阔增长空间促成市值攀升至1848亿元，已高于母公司，核心原因在于物业商业模式轻资产、无资本开支且具消费属性，行业发展阶段正处于高速成长期，商业模式受到市场认可。背靠优质母公司的物企拥有更好的发展前景，目前来看主要有5大分化赛道：1）非住业态拓展。非住物业服务业务包括商业商写服务、城市服务等，龙头企业正在加速拓展非住业态，如华润万象生活及宝龙商业因业态核心在于商业，备受市场关注。2）市场化拓展。多数物企起源自房企母公司，之后开启第三方拓展道路，拓展渠道主要有收并购和外拓投标