开源证券：房地产行业2026年度中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通

核心观点 1.公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围 我国住房公积金缴纳职工数量持续攀升，2024年攀升至1.76亿人，覆盖我国18%的劳动年龄人口。公积金贷款政策的关键点在于贷款额度，2026年以来多个省份及城市陆续提升公积金贷款额度。我们选取了21个样本城市，测算上浮后家庭公积金最高额度，相对140平米新房总价覆盖度平均达到83%，相对120平米二手房总价覆盖度平均达到96%。公积金在不同省份间居民渗透率差异度较大，北京、上海、天津三城市渗透率断崖式领先，公积金贷款政策的宽松，对一二线城市的支持力度更大。 2.公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果 本轮周期以来，商贷利率快速下行，公积金贷款与个人住房贷款息差持续缩小，但截止目前二者仍有46BPs息差，公积金贷款成本更低，性价比凸显。由于公积金贷款额度不断增加、利率低于商贷，且多次降息，贷款余额规模持续攀升。2022年后，公积金贷款市场占有率持续提升，已经从15.3%提升至17.6%，达到了“变相降息”效果。 3.香港房地产案例：华丽的止跌回稳 2022年以来，伴随租金上涨、房价下跌，香港住宅租金回报率上涨，资产配置性价比