国信证券：房地产行业专题：长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化

核心观点 上海楼市表现持续优于全国。2023年，我们推出房地产区域研究系列报告，时隔三年全国楼市区域分化趋势持续加强，上海不论新房还是二手量价表现均优于全国。新房端，上海2025年新房成交额相当于高峰期2022年的69%（全国2025年仅相当于高峰期2021年的45%）；新房成交均价2021年以来持续走高，2025年较2023年增长23%（全国2025年较2023年高点降幅8%）。二手房端，全国和上海二手住宅销售额2023年以来均相对平稳（成交套数提升弥补房价下跌），全国44城二手挂牌价较高点下跌38%，而上海跌幅32%更窄。此外，上海人均居住面积更少（上海31㎡，全国42㎡）且楼龄更老（上海七成建于2010年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。 放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从2020年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户2021-2025年均10.2万组，较2015-2019年均增长近8万组。以2024年为例，上海户籍迁入27.6万人，通过上述方