东吴证券：房地产行业点评报告：政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升

投资要点 事件：近期自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，围绕“十五五”规划重点建设项目自然资源要素保障提出13项措施，涉及建设用地指标统筹、征地流程优化、存量土地盘活及城市更新用地保障等内容。 省级统筹管控，存量盘活约束新增用地：通知明确，对实现“一张图”联网的省（区、市)，实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标。建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。我们认为，此举在制度层面进一步强化总量约束，有助于优化土地资源结构。新增房地产开发用地供给或有所收紧，对存量土地再利用及城市更新的依赖度有望提升。 存量盘活持续推进，加速内涵式开发：经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，政策明确可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。根据中指院数据，截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿