华源证券：2026年房地产投资策略：寒夜破晓，曙光渐近

现状分析：当前中国房地产市场正处于结构性调整阶段，整体特征表现为“量价齐跌、库存及投资压力仍存”。2025年，全国新房成交延续22年以来的调整趋势，70城新房二手房价格同环比持续下跌，价格端仍在底部震荡。库存方面，新房和二手房库存去化压力仍在增加，其中新房库存虽略有回落，但在成交持续偏弱的背景下，全国平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开发投资降幅仍在扩大。 政策复盘：回顾2021年及之前的历史周期，房地产需求走弱多由政策收紧引发，因此政策放松往往能迅速带来成交与房价反弹，刺激效果明显。但本轮周期中，2022-2024年多轮宽松政策均未带来持续修复，核心原因或在于需求端已自然“见顶”：城镇化率升至接近快速提升区间的上沿、人口增速转负，新增需求放缓；同时居民与房企杠杆已处高位，信用扩张空间有限，导致政策刺激效果相对有限。这意味着本轮调整并非传统“政策收紧-政策放松”周期，而是需求自然回落与资产负债表约束共同导致。展望未来，行业复苏或需同时满足政策进一步发力与需求自然筑底，政策方向或将从传统宽松转向利率下行、房贷贴