开源证券：房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环

市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 2026年1-2月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。2025年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，成交套数10.4万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025年二手房成交19.5万套，近两年成交套数均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房市场形成明显的分流效应。宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025年北京累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%。 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 政策面上，1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率，8月和12月两次限购调整，其中8月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12月下调非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，相当于对二套房的贷款有20-40BPs的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。 项目：热销项目集中于海淀、朝阳，刚需户型面积下探 2025年北京新房前十项目的销售额占比23%，9个项目为当年入