国金证券：非金属建材周观点：房地产市场预期，从定位、新建、存量、商业模式看待

【一周一议】首先，《求是》杂志刊文《改善和稳定房地产市场预期》，我们提示重视相关表述，①1个定位，“仍然是支撑国民经济的基础产业”，涉及上下游十几个行业，2024年我国房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计13%，直接带动就业7000万人，对标海外，10%以上的房地产业增加值在GDP占比是一个普遍现象，例如美国、英国、德国、日本、澳大利亚等。②新建住宅规模市场潜力不小，提出“推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间”，如果假设新建房屋每套面积60平米测算，对应约6-9亿平米面积，而当前实际数据较正常值有所偏离，例如2025年1-11月我国住宅新开工和住宅竣工累计面积分别为3.9、2.8亿平。③更新需求空间大，每年约“7亿平方米的更新替代需求”，是根据城镇范围约350亿平方米的住房存量、每年2%折旧率推算。④房地产商业模式和居民消费理念转向，房企“三高”模式难以为继，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化，提出“彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型”，居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变。未来政