东吴证券：房地产行业深度报告：我国房地产是否已进入调整过度阶段？

投资要点我国当前地产发展阶段相当于日本上世纪80年代末/美国上世纪50年代末60年代初。本文希望通过各类房地产指标，将我国和发达国家横向比较，探讨我国房地产是否已经进入调整过度阶段。由于这些指标均与房地产发展的生命周期高度相关，若选用最新时点数不够准确。从人口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率四个维度综合比较，我们认为中国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪80年代末/美国上世纪50年代末60年代初相似。（1）人口结构：我国近年来老龄化趋势显著，但2022年主力置业人口占比和反向抚养比仍有28.4%和223%，处于较高水平；（2）城镇化率：中国2023年城镇化率64.6%，相当于日本的1961年和美国的1951年，依然有较大的发展空间；（3）每千人开工套数：中国的每千人开工套数在2021年后出现断崖式下降，2022年仅为5.4套，低于合理水平；（4）居民杠杆率：近年来我国居民杠杆率稳定在61%左右的合理区间。我国房地产核心指标已经历大幅度调整。我国本轮地产下行周期新房销售较高点下降超30%、住宅开发投资较高点下降19.5%、住宅新开工面积较高点下降69.3%，美/日相应下行期分别为8.6