海通国际：养老地产系列研究（1）：结庐人境大国丰，老有所养夕阳红

投资要点： 养老地产内涵和特点。养老地产是以地产为载体、养老为核心，将住宅、商业及养老服务融合在一起，从而为老年人提供基本养老服和多层次多功能服务的一种新兴业态。它具有以下特点：1）目标客户集中老年人，项目选址与规划要求高。2）上下游产业链长，参与主体较多。3）投资大、回收期长、专业性强。4）依靠专业化的养老服务来实现增值，结合商业金融实现持久发展。 海外养老地产主要模式。1）美国。美国养老地产模式有三种：向健康老人销售养老地产的差异化养老社区（太阳城模式）、运营商主导出租的持续护理退休社区模式（CCRC）、金融机构参与且出租为主的REITs模式。2）日本。日本养老地产主要分为个人或单位向老人出租空闲房屋并提供养老服务的“住宅”模式，以及开发商建造各种适合老人居住的房屋和设施并提供各种服务的“机构设施”模式两大类。3）德国。从老年人衰老过程中的护理资源配置由少增多来划分，德国养老地产分为居家养老、照料型住宅和养老院三类。 我国养老地产现状和未来发展空间。我国正向重度老年化社会迈进，从而加重了老年抚养负担。我国65岁以上人口占比从1964年的3.6%上升至2023年的15.4%。老年抚养