东吴证券：保利发展（600048）-2023年报点评：销售稳健投拓聚焦，分红比例提升回馈股东

保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年实现营收3468.9亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9亿元至22.1亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心38城市销售贡献接近9成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年同比提升0.2pct至3.6%，核心38城市占率达6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质