国海证券：2023年房地产市场展望：供给端

截至目前，22个热点城市2022年三批次集中供地均已完成，部分城市在继续第四批次集中供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言，房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、项目体量、开发商资金等因素的不同而有所差异，但拿地之后，3个月之内应该开工，超期2年政府可无偿收回，因此从趋势上，今年土拍情况，直接决定明年商品房的供给。中央经济工作会议指出2023年房地产工作重点仍是“保交楼，保民生，保稳定”。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年是否面临有效供应不足的压力？进而有局部城市房价上涨压力？本文从今年的土地供应量、拿地主体、供地节奏等方面，探讨明年的新房供应格局。今年供地少，明年新增住房供应有缺口，亟需盘活存量当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平，占去年全年的51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口，需要盘活库存项目补