光大证券：万科A（000002）-2022年三季报点评：营收增速良好，财务运营稳健

万科A(000002)要点事件：2022年10月28日，公司发布22年三季报。22年前三季度，公司实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。点评：Q3结算提速，盈利水平下滑，销售修复偏慢，拿地审慎，财务运营稳健。开发盈利低迷，多元业务开花：22年Q3，公司实现营收1307.6亿元，同比增长25.3%；归母净利润48.3亿元，同比减少14.4%；毛利率18.3%，归母净利率3.7%，Q3盈利水平较22年H1表现下滑。22年前三季度，公司累计实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%，扣非归母净利润165亿元，同比增长1.3%，公司结算规模增长明显，利润水平未明显提升的主要原因包括：1）前期低毛利拿地项目进入结算期，房地产开发业务结算毛利率同比降低3.2pct至20.7%，带动公司整体毛利率下滑2.5pct至19.6%；2）前三季度公司对合联营公司的投资收益同比减少32.9亿元。22年Q3，公司成功分拆万物云于香港联交所上市，万物云新拓展各类服务项目220个，其中76.6%新拓展的社区服务项目来自独立第三方，独立发展能力提升；同时，物流仓储