天风证券：房地产：地产开始复苏了吗？

春节假期前后，二手房市场的交易回升，市场温度逐渐提升。2月20日，高盛将中国高收益地产美元债今年违约率的预测由28%下调至19%。根据以往经验，伴随政策的放松，这些迹象似乎预示着行业的寒冬已过，春意可期。然而，面对这些现象，市场并不像前几轮地产复苏那么兴奋了，对政策的实际刺激效果也存在分歧。或许在多数人记忆中，从未出现过“人口负增长”。也没有经历过楼盘无法交付的窘境。在经历过国内地产近30年来最大幅度的下滑之后。人们似乎不敢笃定：曾经记忆中的地产复苏还能回来吗？如何理解2022年的地产销售？2022年，国内商品房销售面积最终定格在了13.58亿平米。尽管与前三年平均17亿平米以上的销售量无法同日而语。但这个数据的重要意义在于告诉我们：在许多不利因素的共同作用下，楼市真实需求大概是什么体量？首先，在房价持续调整之下，我们预计投资、投机、透支性需求占比不会太高。此外，去年楼市面临的房企风险暴露、经济承压、美联储加息等外部因素是较为极端的，表明购房者需求是较为迫切的，且购房行为基本反映真实居住目的。在2022年销售数据“充分挤水”的背景下，我们不禁思考：随着内外部环境的改善，2023年的销售