天风证券：房地产-商业地产深度研究（一）：体验性消费或为主流，引领商业地产业态多样性

体验性消费引领商业地产业态多样性，餐饮业态比例逐渐提升购物中心最早起源于“市场”或“集市”，是人们通过货币进行买卖，或通过“以物换物”进行物品交易的场所。现在的商业地产逐渐向强调体验的商业模式发展。在所有体验性业态中，餐饮业态的受众群体最为广泛。我们选取恒隆、太古旗下购物中心和华润万象城作为参考对象，2020年三家公司旗下购物中心的餐饮业态占比普遍高于2014年的水平。与娱乐、超市和生活体验等业态不同，餐饮业态老少咸宜，同时可根据购物中心定位引入不同品类、消费水平的餐饮品类，一方面可以适当吸引目标客群，带来可以提升营业额的消费者，另一方面餐饮业态延长消费者在购物中心逗留时长，同时由于餐饮具有社交属性，单位时间在购物中心消费人次提升，购物中心单位效能得以提升。线下购物受电商冲击发展，体验性消费满足社交需求促使体验性购物中心发展的外在因素包括1）电商冲击：线上购物依靠网络普及率提升、快递发展迅速、线上购物普及率高等因素蓬勃发展。2020年线上零售额达到11.76万亿元，近十年来线上零售额的年复合增长率达到31.13%。线上零售额增速远超过线下零售额同比增速和全国社零总额同比增速。但是线上购