中银证券：房地产关于深圳“清调供”模式创新实践及政策效能点评：深圳城市更新的新突破来了？

事件 2026年3月1日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，涉及合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施四大方面的内容；6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。此外，福田区的城市更新取得了新进展，7月7日，福田区人民政府发布了12份房屋征收补偿决定书（福府征补决〔2026〕32号至43号），提供产权调换、货币补偿两种补偿方式供业主选择。 核心观点 【深圳“清调供”模式】 “清调供”是深圳市针对停滞或烂尾类城市更新项目提出的一套系统性的纾困盘活机制，核心为“清退、调整、供应”三步走。1）“清”（清退）：厘清关系，清退原主体。针对因资金链断裂、经济关系复杂、历史遗留问题或开发意愿不足而陷入停滞的旧改项目，由政府介入，理顺复杂的利益关系，清退原实施主体（原开发商），解除其项目资格，为项目“解套”。2）“调”（调整）：优化规划，重算经济账。对原规划方案进行优化调整，使其更符合当前市场需求（如将部分商业用地调整为居住用地、优化容积率或户型