国信证券：房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻：节后销售复苏，板块业绩承压

核心观点行业：销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至2月24日，30城商品房成交面积1721万㎡，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。根据中指院拿地数据跟踪，2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面为2690万㎡，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。此外，春节后政策放松频出：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。⑥证监会启动不动产私募投资基金试