国信证券：万科A（000002）-经营稳健业绩承压，多元业务发展良好

万科A(000002)核心观点公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入2009亿元，同比-2.9%；归母净利润99亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率4.9%，较2022全年略升0.4个百分点；整体毛利率18.9%，较2022全年下降0.7个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为18.6亿元，连续14年为正。公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额2039亿元，同比-5.3%；销售面积1297万㎡，同比+0.5%；在32个城市销售排名前三。2023年1-8月，公司新增土储449万㎡，100%位于一二线城市；地价总额719亿元，权益占比60%。截至2023H1末，公司总土储建面仍有1.1亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3成功分拆万物云上